建筑包括哪些内容(土建包括哪些内容项目)

按相关法律法规要求,一个项目在取得合法手续后方可进行开工建设,这是大的前提。而建设项目,其类别不同,其建设行为就会有所不同,其投资主体不同也会导致需要办理的合法手续不一样。故,就题目而言,还需要明确建设项目的分类:新建、改建、扩建(改扩建)、装饰装修,以及投资主体(国家投资、国际资金、自然人投资)。在此基础之上,还需要按其建设和投资规模来分档(不同规模和投资,涉及到的法定手续会不一样)。仅就建设行为而言可分为土建和装饰装修两大部分。其中土建包含建构筑物以及室外工程(包括总平)的从无到有,装饰装修包括为达到使用要求而对室内进行的所有建设行为。一个上规模的新建住宅楼盘建设项目,其流程为:

1.拿地:取得用地的主体资格。通常是通过拍卖或者挂牌方式取得。这一程序需要缴纳大量资金以及办理相关手续。

2.办理开工许可(房产开发项目一般不会是开工报告):拿到这个手续,需要经历很多程序并办理相关手续。其中重点内容和程序为:

A.方案批复:招标设计单位(不同的开发公司规定会有所不同),由设计公司出具设计方案,然后去住建(或者规划.各地方的规定不同)局审批,通过后,方能取得。

B.建筑设计:初步设计、施工图设计。这一程序的前置条件是勘察设计(也就是通常说的地勘报告)(地勘单位也可能是通过招投标来确定的。

C.图审报告:将建筑设计成果找第三方图审公司审查是否符合相关规定,通过后取得图审报告。

D.招投标:招标总包、监理单位。发布招标公告、开标评标、确定中标单位。需要特别说明,目前开发项目可以不进行招投标直接由开发公司指定施工、监督单位。这样五方责任主体(建设单位、设计单位、施工单位、监理单位、地勘单位)都明确了。

E.办理监督手续:质量、安全监督手续。

F.图纸备案。ABCDEF完备后再去办理开工许可。办理开工许可时还需要缴纳民工工资保证金以及准备项目上相关人员的资格证书(通常叫押证)。

3.进场:临建建设、三通一平

4.基坑开挖、塔吊安装。开挖深度达5米及以上的属于超危大工程,还需要专家论证。召开论证会时除了专家们还需要有五方责任主体以及监督站人员参加。

5.验槽。由监理主持有五方责任主体及监督站人员参加的验槽,确认达到设计要求之后方可进行下一步的基础施工工作。

6.基础隐蔽工程验收。同上

7.正负零以下施工:包括桩基、墙板柱梁以及防水、水电等的预埋、回填。

8.规划验线。施工至正负零后,建设单位聘请有资质的第三方测绘单位放线后,申请规划部门进行验线,合格后进行下一步工作。(注此步骤也可能在基槽开挖前进行)

9.基础分部验收。五方责任主体及监督站人员参加。

10.主体施工。一般情况下,首层、标准层、及顶层钢筋隐蔽前需要监督站进行钢筋隐蔽验收。其中涉及超危大工程的需要组织专家论证(具体要求同前述)。爬架、卸料平台等涉及危大工程的需要进行有监督站人员在场的专项验收。有植筋的在后续施工前需要对植筋进行抗拉拔检测并出具检测报告。

11.主体验收。主体施工完毕后,进行梁板柱的检测并出具检测报告。次报告及项目的其它相关资料报送监督站进行合格性检查,合格后再向监督站申请主体验收。(由监督站及施工、建设、设计、监理单位参加。)合格后进行下一步工作。

12.保温节能施工及外装工作。玻璃幕墙等涉及超危大工程的需要组织专家论证和相应的有监督站人员在场的专项验收。保温节能工程在隐蔽前需要验收部门现场确认。完工后需要对保温节能工程进行专项验收。(保温节能不仅仅涉及到保温层的施工,还设计到外墙的填充材料、外门、外窗及洞口,并且有相应的现场抽样送检合格报告)。

13.消防、水电气、电梯安装及总平施工。室内水电气及消防工作往往是会在主体施工中有穿插作业的。室外部分往往在总平施工阶段完成。所谓总平施工包含绿化、景观、道路、围墙等室外工程。电梯安装完毕需要出具检测报告。

14.保洁。项目的室内外工作全部完工后,对室内外包括墙体进行卫生保洁工作。

15.申请规划核实。项目所有工程完工后,聘请有资质的第三方测绘公司进行测绘(包括建构筑物的坐标、高程、高度和建筑面积)并出具测绘报告,在此基础上申请规划核实。

16.申请竣工验收。规划核实(是法定的竣工验收的前置条件)通过后,对整个建设工程,建设单位组织监理、施工单位等进行自检、整改,达到合格标准(包括实体工程和相关资料)后申请竣工验收。竣工验收由建设单位组织,由五方责任主体和监督站人员参加,并有书面的有五方责任主体人员组成的竣工验收小组。注:还有对绿化景观的验收工作,其先后顺序和验收部门各地会有不同)。

17.申请消防验收(或者消防验收备案)。住建局51令规定,消防验收(或者消防验收备案在竣工验收之后15内完成)。这一程序需要有涉及消防的竣工验收图纸和工程竣工验收报告。

18.竣工备案。前述程序皆完结后,办理竣工备案。

19.建筑档案移交。按相关规定整理并完善建筑档案,并报送相应的机构并取得相应的手续。至此整个建设工程才完结。

在这19项工作中,作为开发项目,还穿插有用地核实验收(因规划部门同国土部门的合并,各地规定不太一样)、预售许可办理工作和购房户的不动产权证的办理工作。预售许可证办理往往是在主体封顶后即可办理,办结预售许可后即可对外销售。开发商在对外销售了一定量的时候,需要按规定持相关手续、资料到不动产登记局为购房户办理不动产权证。同时需要聘请物业公司对整个楼盘进行物业管理。

20.其它类事项:质保维修,其中防水类5年、水暖、管道3个采暖期,主体结构为设计年限。项目后评估:对项目作一份整体评估,总结经验吸取教训,为今后的项目规避风险、获得更多利润空间打下基础。

发布于 2022-12-07 00:06:01
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